La necessità per il mondo del business di comprendere, gestire, migliorare e diffondere le performance ambientali degli edifici non è mai stata così impellente. La legislazione e la politica stanno portando avanti il dibattito, soprattutto sul problema del consumo energetico e delle emissioni di CO2.

Inoltre, l'istanza sempre più pressante da parte di un numero crescente di stakeholder per un economia più attenta alla sostenibilità, richiede che le imprese gestiscano i propri asset con una maggiore sensibilità verso l’ambiente.

Per di più, il mercato sta anticipando ed esigendo una relazione sempre più forte tra le performance ambientali di un edificio, le sue possibilità economiche e le crescenti opportunità del mercato.

Migliorare quindi le performance ambientali degli edifici esistenti è oggi comunemente riconosciuta come una priorità per venire incontro al cambiamento climatico ed altre questioni ambientali. Nonostante questo, vi è attualmente una mancanza di indicatori per un’oggettiva misurazione delle performance ambientali di un edificio e di conseguenza la possibilità di dare un effettivo plusvalore a quegli edifici che hanno un impatto migliore sull’ambiente.

In Europa, l’ambiente e la prevenzione dei cambiamenti climatici sono oramai obiettivi politici di primaria importanza. E il settore immobiliare molto può fare in termini di riduzione dell’impatto ambientale, soprattutto in relazione alle emissioni di CO2, ma non solo.

Con la collaborazione di importanti nomi del real estate mondiale come AEW Europe, AXA REIM, GE Real Estate Europe e ING Real Estate, Bureau Veritas, ha sviluppato Green Rating®, un approccio innovativo che permette di misurare la sostenibilità ambientale degli edifici esistenti nel continente, paragonarla, prendere decisioni sui lavori da attuare e sulle spese da sostenere per migliorarla.

''C’era un grande vuoto nel mercato per quanto riguarda gli edifici esistenti! Tutti gli strumenti disponibili erano dedicati alle nuove costruzioni e con un focus nazionale: abbiamo perciò sentito la necessità di uno strumento adatto agli edifici esistenti e che fosse coerente per tutto il patrimonio AXA nei vari Paesi. Per questo è nato Green Rating®, uno strumento efficace dal punto di vista economico in quanto si focalizza su pochi decisivi indicatori'', afferma Gilles Bouteloup, Global Head of Compliance & Sustainable Development di AXA Real Estate.

Il Green Rating valuta le performance degli edifici attraverso 6 criteri: energia, CO2, consumo d’acqua, riciclo dei rifiuti, trasporti e benessere.

Ognuno dei sei criteri è studiato per fornire una classifica della performance intrinseca (l’edificio in sè) e della performance attuale (prima di qualsiasi intervento). Le performance potenziali, invece tengono conto di opportunità di miglioramento precise identificate durante la valutazione. Ciò produce dati certi e una base solida per un dialogo costruttivo tra i soggetti interessati (proprietari, gestionali ed affittuari).

''La sostenibilità sta diventando un fattore importante per ING Real Estate. Come società leader abbiamo un ruolo chiave in questo settore. Dalla nostra esperienza in altri continenti, per esempio Stati Uniti o Australia, la sostenibilità oggi spinge il  business, attraverso la tendenza a creare edifici verdi e stipulare contratti d’affitto verdi. I governi centrali, le amministrazioni locali o le associazioni di consumatori stanno facendo pressione sui proprietari di immobili per avere spazi verdi. In questo scenario noi stessi abbiamo bisogno di un metodo di valutazione certo ed affidabile per  migliorare la performance ambientale del nostro portafoglio'' dichiara Leo Weidenaar, Managing Director of European Office Fund, ING Real Estate.

Il Green Rating è portato avanti da auditor indipendenti che visitano e analizzano gli edifici. La metodologia è garantita da comprovate capacità tecniche di valutazione (ad esempio, l’indicatore energetico include un software di simulazione termica dinamica al fine di calcolare al meglio la performance). Il risultato per ogni edificio valutato è un report dettagliato che include una classificazione generale e sei classificazioni specifiche, una per ogni criterio.
Un esempio di valutazione energetica viene mostrato nel grafico qui sotto:

Le classificazioni intrinseche per quanto concerne l’energia, le emissioni di CO2 e l’acqua sono calcolate usando parametri convenzionali che permettono un paragone tra uffici, senza distinzione di dimensioni o disposizione. Un paragone accurato delle performance ambientali, in particolare per complessi più grandi o paneuropei è un valore dimostrabile della metodologia Green Rating.

''In modo assolutamente pragmatico, la metodologia è stata sviluppata, testata e ridefinita su casi reali nei maggiori Paesi europei con il supporto di professionisti del settore Real Estate ed esperti ambientali. Questo aiuta concretamente i manager a prendere decisioni sostenibili nell’ambito della propria attività'' sostiene Pietro Foschi, Presidente e Amministratore Delegato Bureau Veritas Italia.

L’utilizzo di questo strumento permette, non solo di avere una valutazione dell’edificio, capire e quantificare l’impatto ambientale, ma anche di poter impostare una serie di azioni migliorative.

''Tecnicamente, il Green Rating rappresenta uno strumento molto efficace nelle valutazioni delle performance ambientali di un edificio su diversi aspetti: il primo dal punto di vista  della performance definita intrinsic, questo significa che dipende solo dalla qualità della costruzione e dalle apparecchiature, e l’altro indicatore, chiamato actual, che dipende più strettamente dai comportamenti degli occupanti, dalla bravura del facility manager,  dalla posizione dell’ufficio. Gli elementi chiave relativi alla sostenibilità nel settore sono l’energia e le emissioni CO2, ma credo che anche il tema dell’acqua diventerà a breve prioritario, specialmente nel caso di edifici residenziali, dove il consumo è molto più elevato rispetto agli edifici con uffici'', afferma Gabor Kende, Engineering Manager di GE Real Estate Europe.

I benefici più significativi includono: 
- Un approccio efficace e costante sia a livello costruttivo sia a livello di gestione di un portafoglio di immobili
- Il miglioramento di performance ambientali attraverso raccomandazioni concrete e il monitoraggio dei progressi ottenuti
- La comunicazione sulle performance degli asset in portafoglio con indicatori obiettivi e tangibili, valutati da una terza parte indipendente
- Una solida base per il dialogo tra investitori, proprietari, property managers e inquilini (contratti d’affitto verdi).

In un panorama in cui, sul mercato immobiliare, molte aziende si aspettano di vedere nei prossimi mesi un consistente rallentamento dei propri investimenti, il Green Rating® rappresenta un’occasione per investitori e promotori per valorizzare il patrimonio esistente in primo luogo in relazione alle loro performance.

''Finora il Green Rating si è focalizzato su edifici ad uso ufficio, ma stiamo sviluppando lo strumento per gli immobili  destinati alla logistica e al retail, come per le proprietà residenziali. In un primo tempo ci siamo concentrati sui 6 maggiori Paesi Europei (Gran Bretagna, Francia, Germania, Olanda, Italia, Spagna). Ci occuperemo in una seconda fase anche degli altri Paesi del  Nord, del Centro Europa, della Svizzera e poi degli Stati Uniti e del Giappone'' dichiara Eric Donnet, Chief Operating Officer at AEW Europe.

 
Numerose verifiche sono in corso in Europa: in Gran Bretagna, Francia, Germania, Olanda, Italia, Spagna, ma anche in Polonia, Belgio e Ungheria. Più di 120 edifici commerciali saranno valutati secondo la metodologia Green Rating in Europa entro la fine del 2009.

(Bureau Veritas, Ottobre 2009)