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Inclusività come prestazione: dalle dichiarazioni di sostenibilità alla verifica nel Real Estate
LA DIRETTIVA “ANTI-GREENWASHING” NEL REAL ESTATE
Nel mercato immobiliare europeo l’attenzione verso accessibilità e inclusività sta assumendo una valenza sempre più strategica, andando oltre il perimetro della qualità progettuale per entrare direttamente nel campo della valutazione del rischio, della stabilità del valore degli asset e della credibilità delle dichiarazioni di sostenibilità.
Come già accaduto per le tematiche ambientali, anche sul versante sociale il settore sta attraversando una fase di maturazione che impone un passaggio netto dalle affermazioni di principio alla dimostrazione delle prestazioni reali.
In questo contesto, l’inclusività degli spazi costruiti non può più essere considerata un attributo implicito o autoevidente, ma una caratteristica che deve essere chiaramente definita, misurata e verificata.
L’APPLICAZIONE DELLA DIRETTIVA “ANTI-GREENWASHING” NEL REAL ESTATE
La Direttiva (UE) 2024/825 rappresenta un punto di svolta in questa direzione.
Pur nascendo con l’obiettivo di contrastare il greenwashing, la Direttiva estende in modo esplicito la propria portata alle asserzioni sociali e ai marchi di sostenibilità, richiamando la responsabilità degli operatori economici nel fornire informazioni corrette, fondate e verificabili.
Applicata al Real Estate, questa impostazione rende evidente che dichiarazioni quali “edificio inclusivo”, “spazio accessibile” o “asset progettato per tutti” assumono un rilievo che non è più solo comunicativo, ma anche normativo e reputazionale.
In assenza di criteri chiari e di valutazioni indipendenti, tali affermazioni rischiano di essere percepite come generiche o fuorvianti, esponendo operatori e investitori a un rischio crescente in termini di conformità e affidabilità.
ACCESSIBILITÀ DEL COSTRUITO: L'APPROCCIO DELLE NORME TECNICHE EUROPEE
In questo quadro si inserisce il ruolo delle norme tecniche europee sull’accessibilità dell’ambiente costruito, in particolare la UNI EN ISO 21542 e la UNI CEI EN 17210, che forniscono un riferimento solido e condiviso per definire cosa significhi, in termini concreti, accessibilità e fruibilità.
L’aspetto distintivo di questi standard risiede nel loro approccio non prescrittivo: non indicano soluzioni formali o scelte progettuali obbligate, ma definiscono obiettivi di risultato, concentrandosi sulla capacità reale degli spazi di consentire l’accesso, l’orientamento, la comprensione e l’uso autonomo da parte di persone diverse per età, capacità fisiche e sensoriali, condizioni permanenti o temporanee.
L’Universal Design, letto attraverso questo impianto normativo, perde ogni connotazione ideologica o stilistica e diventa un criterio di valutazione della qualità funzionale dell’asset nel tempo.
Per investitori e fondi questo approccio è particolarmente rilevante perché consente di leggere l’accessibilità come una variabile strutturale di resilienza e non come un costo accessorio.
In un contesto segnato dall’invecchiamento della popolazione e dalla crescente eterogeneità degli utenti, gli asset capaci di adattarsi a profili di utilizzo diversi mostrano:
- Una maggiore tenuta del valore;
- Una riduzione del rischio di obsolescenza funzionale;
- Una migliore capacità di intercettare una domanda ampia e stabile.
Al contrario, immobili pensati per un unico modello di utilizzatore tendono a generare nel tempo costi di adeguamento, criticità gestionali e perdita di attrattività, con effetti diretti sulle performance di lungo periodo.
L’IMPORTANZA DELLA VALUTAZIONE INDIPENDENTE DELLE PRESTAZIONI
Diventa quindi centrale il tema della valutazione indipendente delle prestazioni.
Così come oggi non è più credibile una dichiarazione di sostenibilità ambientale priva di metriche, audit o sistemi di verifica, allo stesso modo l’inclusività richiede strumenti in grado di rendere evidenti e confrontabili le prestazioni effettive degli spazi.
È in questa logica che si collocano sistemi di rating come Access4You, che, ispirandosi ai riferimenti normativi della UNI EN ISO 21542 e della UNI CEI EN 17210, traducono i principi di accessibilità e usabilità in indicatori sintetici e leggibili, orientati all’esperienza d’uso reale degli ambienti. Pur non configurandosi come certificazioni in senso stretto, questi strumenti svolgono una funzione sempre più rilevante nel supportare comunicazioni ESG credibili e decisioni di investimento informate.
Nel quadro delineato dalla Direttiva 2024/825, la possibilità di dimostrare le prestazioni sociali e inclusive di un asset attraverso valutazioni strutturate e soggetti terzi rappresenta anche una forma di tutela per investitori e operatori.
Il settore Real Estate si trova oggi di fronte a una scelta di maturità.
Non è più sufficiente affermare che un asset è sostenibile, accessibile o inclusivo; è necessario chiarire in base a quali standard, con quali risultati e attraverso quali strumenti di valutazione indipendente tali affermazioni trovano fondamento.
È proprio questo passaggio, dalla narrazione alla prova, che determinerà in misura crescente la capacità degli investimenti immobiliari di generare valore nel tempo e di rispondere alle aspettative di un mercato sempre più attento alla qualità reale, e non solo dichiarata, delle prestazioni sociali.