Controllo Tecnico

SCENARIO

Il processo costruttivo, in particolare nelle sue fasi di svolgimento in cantiere, è il momento chiave per la garanzia della reale qualità di un'opera. Proprio per questo motivo, sono sempre maggiori gli adempimenti ai quali è soggetto il costruttore, a livello legislativo e contrattuale, o per volere del proprio committente/acquirente. Il fine di questi adempimenti è, infatti, la garanzia della qualità del costruito e la tutela da eventuali danni che l’opera dovesse subire per difetti intrinseci al processo costruttivo.
In particolare, può essere richiesta al Costruttore la stipula di una polizza assicurativa indennitaria, la Polizza Decennale Postuma, che copra i danni materiali e diretti all’immobile, derivanti da difetti costruttivi o vizio del suolo, che intervengano nei 10 anni successivi alla stipula del contratto di compravendita.
La Polizza Decennale Postuma è obbligatoria a livello legislativo per:
■ le Opere Pubbliche, il cui importo lavori è superiore a 10.7 Milioni di Euro (vedi D.Lgs 50/2016 e ss.mm.ii. e Linee Guida Anac)
■ le Opere Private di edilizia residenziale (vedi L. 210/04 e D. Lgs.122/05)

Anche al di là dell’obbligo legislativo, inoltre, sempre più spesso per le Grandi Opere Private, il Committente richiede contrattualmente tali garanzie.

SOLUZIONE

Il Controllo Tecnico è un'attività di ispezione che si svolge generalmente durante la realizzazione di opere edili/infrastrutturali o di parti o porzioni di esse, con l’obiettivo di verificare la corrispondenza tra le opere in corso di realizzazione e il progetto, contribuendo anche alla riduzione dei rischi tecnici e fornendo indicazioni (ove richiesto) in merito ai rischi residui, connessi all’utilizzo/esercizio delle opere in relazione alle previsioni normative cogenti, a prestazioni contrattuali, etc.

Il Controllo Tecnico può pertanto, ove esplicitamente previsto nel contratto, essere finalizzato, a titolo d’esempio non necessariamente esaustivo:
■ all’ottenimento della Polizza Decennale Postuma;
■ a supportare il Committente o altro soggetto nell’ambito degli accertamenti necessari a definire lo stato di consistenza di opere la cui realizzazione risulti interrotta e non siano collaudabili e sia da riprendere con altro esecutore;
■ a supportare il Committente o altro soggetto nell’ambito degli accertamenti volti a comparare lo stato iniziale e finale di un’opera su cui è stato eseguito un intervento di miglioramento/adeguamento delle prestazioni;
■ a supportare il Committente o altro soggetto nella verifica in corso d’opera e alla conclusione dei lavori nei termini contrattualmente previsti.

Il campo di applicazione riguarda sia l’ambito pubblico sia quello privatistico.

Il Controllo Tecnico può essere finalizzato all’ottenimento della Polizza Decennale Postuma.
Lo svolgimento del Controllo Tecnico, infatti, è spesso un requisito essenziale per la concessione della Polizza da parte delle compagnie di assicurazione o per la definizione del Premio assicurativo.

Il servizio di Controllo Tecnico si svolge secondo le seguenti fasi:

■ Pianificazione delle attività: sulla base delle informazioni disponibili e a seguito dell’esame del progetto fornito, Bureau Veritas effettuerà un'Analisi di rischio volta ad individuare le opere e le lavorazioni che necessitino di maggior controllo (anche con riferimento alle caratteristiche specifiche della Polizza).
Emette, quindi, un piano dei controlli che consentirà di pianificare le visite in cantiere in funzione del cronoprogramma corrente dei lavori.

■ Fase di verifica del progetto: Bureau Veritas esamina la documentazione progettuale ed emette un Rapporto di Analisi Documentale, inteso a fornire i primi pareri sulla documentazione fornita e/o, eventualmente, a richiedere ulteriore documentazione nonché eventuali chiarimenti.

■ Fase di controllo in cantiere: Il controllo è svolto da Bureau Veritas attraverso visite in cantiere svolte durante la realizzazione delle opere e finalizzate a:
- verificare la conformità dell’esecuzione delle Opere al Progetto e alle regole di Buona Tecnica;
- verificare la conformità dei materiali alle specifiche tecniche;
- rilevare gli eventuali rischi che possono derivare da una non corretta esecuzione e/o da eventuali ammaloramenti della struttura e delle Opere soggette a verifica e che, in riferimento alla copertura assicurativa, potrebbero essere causa di eventuali sinistri;
- formulare un giudizio finale complessivo sull’assicurabilità delle opere.

Il numero e la tempistica delle visite in cantiere sono stabilite sulla base dei momenti focali e delle fasi maggiormente critiche della realizzazione dell’opera.
Al termine di ogni visita, Bureau Veritas emette un Rapporto di Ispezione Intermedio.
Al termine del servizio, viene emesso un Rapporto Finale di Controllo Tecnico che fornisce la sintesi delle attività svolte e che, nel caso di Controllo Tecnico a fini assicurativi, viene fornito alla Compagnia di Assicurazione che quindi rilascia al Costruttore la Polizza Decennale Postuma.

FAQ

Quali sono gli obiettivi del Controllo Tecnico?
■ Verificare la corretta esecuzione tecnica dell’Opera, ovvero l’assenza di errori o omissioni che possano pregiudicare, in tutto o in parte, la realizzazione/utilizzazione del bene
■ Verificare la conformità dell’Opera rispetto a documenti di Progetto e delle regole di Buona Tecnica
■ Verificare la conformità dei Materiali utilizzati rispetto alle specifiche tecniche
■ Evidenziare eventuali rischi tecnici conseguenti alle scelte progettuali

Il Controllo Tecnico è obbligatorio per Legge?
La Legge impone la stipula della Polizza Decennale Postuma (vedi sopra). Il Controllo Tecnico è un requisito, spesso vincolante, per la stipula della Polizza presso le Compagnie Assicuratrici.

Quali sono i costi del Controllo Tecnico e chi li sostiene?
L’onorario si aggira attorno ad una percentuale millesima dell’Importo Lavori. I costi sono a carico del Costruttore. A fronte dell’investimento per il Controllo tecnico, il costruttore può spesso ottenere uno sconto in termini di premio assicurativo per la Polizza Decennale Postuma.